Закон о риэлторской деятельности в российской федерации. «Не принят, а уже устарел»: в Барнауле обсудили закон о риэлторской деятельности

Коллаж: Татьяна Воронина

Дискуссия о необходимости закона, регулирующего риэлторскую деятельность, перешла в практическую плоскость: на днях в Госдуму внесен соответствующий законопроект.

Проект федерального закона «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» подготовлен группой депутатов партии «Справедливая Россия» во главе с Дмитрием Ушаковым.

Краткий курс истории

Разговоры о необходимости специального закона, посвященного деятельности многотысячной армии риэлторов, начались даже до отмены лицензирования, которая случилась в 2001 году. К этому времени уже состоялись две неудачные попытки принять закон «О риэлторской деятельности в Российской Федерации». Оба законопроекта с таким названием были отклонены.

В 2005 году по почину Костромской областной думы предлагалось вернуть риэлторскую деятельность в перечень подлежащих лицензированию, но тоже безуспешно.

С тех пор, с разной степенью интенсивности, обсуждение продолжалось на многочисленных риэлторских конгрессах и форумах. Аргументы противников и сторонников к настоящему моменту сформулированы. Противники утверждают, что действующего законодательства вполне достаточно, а специальный закон станет новым непосильным бременем для бизнеса. Сторонники закона настаивают на необходимости очистить рынок от непрофессиональных и недобросовестных участников и повысить статус риэлторской профессии.

Естественно, возврата к лицензированию не будет: государство четко дало понять, что ставка делается на саморегулируемые организации (СРО). В этом плане авторы законопроекта постарались соответствовать духу времени.

Что предлагают сейчас

В основе законопроекта лежит модель саморегулирования профессиональной деятельности. При этом устанавливается и имущественная ответственность риэлторов.

Итак, каждый агент по недвижимости, согласно мысли законодателей, должен быть членом одной из риэлторских СРО. Ведение риэлторской деятельности допускается «в форме деятельности риэлтора как физического лица и/или индивидуального предпринимателя либо в форме юридического лица, с которым риэлтор заключил трудовой договор».

Из обязательных взносов участников СРО (каждый вносит не менее 30 тыс. руб.) будет сформирован фонд для выплат пострадавшим. Кроме того, посредники должны будут застраховать свою имущественную ответственность на 10 млн руб.

Для членства в саморегулируемой организации риэлтор должен иметь высшее юридическое образование и (или) стаж работы на рынке сделок с недвижимостью, а также квалификационный аттестат профессионального агента на рынке сделок с недвижимостью.

Аттестацию предполагается осуществлять «в форме квалификационного экзамена, проводимого квалификационной комиссией организации, аккредитованной институциональным объединением риэлторов».

«Каждый день сотни людей, покупающих или арендующих жилье, становятся жертвами “черных риэлторов”, - отмечает один из авторов законопроекта депутат Госдумы Дмитрий Ушаков. - Благодаря закону “О посреднической деятельности” посредник по продаже недвижимости будет нести ответственность за свои действия и отвечать своими собственными деньгами перед покупателем».

Оптимальная численность СРО - от 500 до 1500 членов. Из саморегулируемых организаций будут образованы национальные объединения. При этом в законопроекте конкретно указано, что оптимальным является наличие двух таких объединений.

«Как показывает практика, отсутствие альтернативы национальному объединению с обязательным членством приводит к перерождению такого объединения в самодовлеющую бюрократическую структуру», - говорится в пояснительной записке. Очевидно, помимо всего прочего, учитываются и сложившиеся реалии, когда на статус национального объединения могут претендовать и Российская Гильдия Риэлторов, и Национальная палата недвижимости.

Всех сосчитают

Помимо единого реестра СРО предлагается сформировать и сводный реестр всех членов организации. Другими словами, все риэлторы нашей необъятной страны будут поставлены на учет и взяты под контроль.

Контролировать собираются и СМИ - в части распространения информации об объектах недвижимости. Здесь три нововведения.

Первое: информация об объекте недвижимости может публиковаться собственником объекта при условии предъявления соответствующих правоустанавливающих документов.

Второе: информация об объекте недвижимости может публиковаться риэлтором только при условии осуществления своей деятельности в соответствии с требованиями закона (в том числе должен быть договор с собственником).

Третье: «взимание средством массовой информации либо иным лицом платы за получение контактных данных собственника объекта недвижимости должно рассматриваться как осуществление посреднической деятельности на рынке сделок с недвижимостью, что в случае нарушения требований закона к риэлторской деятельности влечет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях».

Что думают профессионалы

Законопроект получил отрицательный отзыв правительства. Главные упреки: не доказана безусловная необходимость обязательного саморегулирования риэлторской деятельности и дублируются положения других федеральных законов, в частности 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях».

Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский не считает этот факт критичным: довести законопроект до ума можно во время его рассмотрения Госдумой. «Авторы законопроекта консультировались с представителями профессионального сообщества, - говорит он, - и наши пожелания уже нашли свое отражение в тексте. Законопроект можно, конечно, критиковать, но я считаю, что сделан шаг вперед. Потому что, честно говоря, надоели эти бесконечные разговоры о том, какой закон о риэлторах нужен. Теперь у нас есть основа для предметного и конструктивного обсуждения. Противникам хотелось бы сказать следующее: тем риэлторам и агентствам, которые честно ведут свой бизнес, новый закон никак не помешает, а вот для мошенников и псевдориэлторов, которые позорят профессию, будет поставлен барьер».

Вице-президент Российской Гильдии Риэлторов Валерий Виноградов был лаконичен: «Законопроект совсем сырой и не отвечает реалиям сегодняшнего рынка. Правительство его не поддержало - и правильно сделало».

«Законопроект безусловно нужен, - комментирует председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. - Риэлторы из разных регионов готовят свои предложения. Так, например, наши омские коллеги обратили внимание, что не во всех регионах наберется 500 специалистов для формирования СРО. В то же время очевидно: авторы законопроекта исходили из того, что не только и не столько по территориальному признаку будут формироваться эти организации. Многие агентства сегодня успешно работают сразу в нескольких регионах, и географическая привязка при создании СРО совсем не обязательна. При этом СРО не должна становиться организацией одного агентства, даже в Санкт-Петербурге есть компании численностью свыше 100 человек (именно минимальную численность в 100 членов регламентирует рамочный ФЗ-315). Соглашусь с мнением коллег, что при аттестации необходимо включать в комиссии представителей надзорных государственных органов власти, нужен четкий регламент взаимоотношений между госструктурами и профессиональными сообществами».

Для каждого из нас осуществление сделок с недвижимостью является достаточно серьезным мероприятием. Покупая или продавая свою собственность, мы должны учесть все юридические аспекты и вероятные негативные последствия, необходимо заранее принять меры по их недопущению.

В таких ситуациях не будет излишним воспользоваться консультациями проверенных и профессиональных специалистов, риэлторов.

Риэлтором (в переводе с английского "realtor" - "агент по недвижимости") называют лицо, физическое или юридическое, которое профессионально занимается посреднической деятельностью на рынке недвижимости при заключении сделок по покупке или продаже недвижимого объекта или при предоставлении его в аренду. Его доходом при заключении каких-либо сделок является комиссия или вознаграждение за предоставленные им услуги. А то, чем они профессионально занимаются, называется "риэлторская деятельность".

Одна из самых востребованных и высокооплачиваемых в мире. Она развивается и расширяется с каждым годом. Поэтому, чтобы пуститься в это русло, нужно обладать не только базовыми знаниями об этом деле.

Грамотный и преуспевающий в своём деле риэлтор - это результат не столько долгой, сколько усердной работы над собой. Человек, чтобы достигнуть этого звания, должен быть образованным и обладать смекалкой, уметь мыслить аналитически, быть внимательным, позитивным и устойчивым к стрессовым ситуациям.

Риэлторская деятельность осуществляется между двумя сторонами - агентом по недвижимости и заинтересованным потребителем - на основе договора или доверенности по совершению гражданско-правовой сделки с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, с жилыми и нежилыми помещениями. Не во всех странах применяется на практике получение соответствующего разрешения от государственного органа на право оказания такого вида услуг. Например, в России лицензирование риэлторской деятельности не предусмотрено.

К сожалению, именно отсутствие ограничений и контроля данной деятельности лицензирующим органом впускает на рынок любого в роли риэлтора.

Неконтролируемая ситуация в данном фактически превращается в необъятное поле для развития мошеннических действий. И этот факт негативно отражается и на репутации профессиональных специалистов.

Риэлторская деятельность - это не только действия маклера или агента. Для профессионального ведения подобного дела могут быть созданы организованные риэлторские площадки с установленными правилами игры. На таких площадках встречаются покупатели, с одной стороны, которые формируют спрос на объекты недвижимости, и продавцы, с другой стороны, которые вносят свои предложения по продаже такого имущества. Маклер, или организатор таких площадок, получает свои комиссии за сведение обеих сторон и предварительную фиксацию сделок. Сделки на таких площадках могут заключаться различными методами аукционов. Стоит отметить, что подобная форма заключения сделок минимизирует вероятности мошеннических операций, а также позволит продавцу получить оптимально выгодную цену за свой объект, а покупателю - наиболее приемлемую стоимость покупки.

В странах СНГ риэлторская деятельность относится к относительно молодому виду профессиональных услуг, который ранее, до на практике не применялся, либо имел очень скудную историю. Но с повышением благосостояния людей повышается интерес и внимание к этому виду занятости.

Риелторские услуги оказывают специализированные агентства, либо частные лица.

• Агентства недвижимости

Агентство недвижимости (АН) – это юридически оформленная организация, в рамках которой может трудиться сразу несколько сотрудников. Есть мнение, что сотрудничать с агентством выгоднее и юридически безопаснее, чем с частным посредником. Подписывая договор с агентством, клиент может быть уверен в том, что в случае возникновения споров, фирма будет представлять юридические интересы клиента в суде. Если АН включает в договор пункт о страховании сделки, то при наступлении страхового случая, клиент получит выплату.

Агентства недвижимости оказывают следующие услуги:

1. оценка стоимости жилых и нежилых объектов;
2. проведение аукционов по продаже недвижимости;
3. консультирование по вопросам налогообложения;
4. посредническая деятельность в сфере покупки\продажи\аренды недвижимости;
5. предоставление аренды на ранее выкупленные объекты недвижимости;
6. продажа объектов, находящихся в залоге у банков (должна быть договоренность с банковской службой);
7. проведение расселения домов;
8. покупка и продажа квартир в новостройках;
9. покупка и продажа частных домов, даже если они находятся в сельской местности.

Риелторские услуги оказываются:

агентами или поверенными лицами:

брокерами и дилерами;

организациями по торговле жилыми и нежилыми объектами;

застройщиками.

• Частные агенты

В законодательстве России нет никаких пунктов о том, что риелтор должен иметь соответствующие лицензии и сертификаты. Также у частного агента может не быть юридического образования для такой работы. Следовательно, работать агентом недвижимости или маклером (торговым посредником) может любой человек.

Частный маклер должен сначала зарегистрироваться в роли предпринимателя, чтобы у него появились полномочия на ведение совместной деятельности со своими клиентами. Если работать без регистрации, могут быть последствия. Вот основные минусы:

• отсутствие стажа;
• невозможность взять кредит, ипотеку и т.д.;
• отсутствие правового статуса (агент по недвижимости, маклер и т.д.);
• отсутствие отчетности для налоговой инспекции;
• в случае судебных разбирательств частник не докажет, что он по закону взял деньги с клиентов;
• нет юридических прав на подписание договоров с клиентами.

Если у агента нет статуса предпринимателя, то при возникновении судебных споров суд не будет ссылаться на его деятельность.

Почему риелтор должен регистрироваться как частный предприниматель, а не как юридическое лицо?

Юридическое лицо ‒ это организация, которая имеет в своем распоряжении денежные активы, имущество. Юрлица должны регулярно отчитываться в налоговую инспекцию о состоянии своей бухгалтерии и наличии дохода.

Индивидуальный предприниматель должен вести учет о расходах и доходах, но регистрироваться в налоговой инспекции и отчитываться он не обязан. У предпринимателя может не быть никакого имущества в распоряжении.

Какие законы регламентируют риэлторскую деятельность?

В 2002 году было отменено обязательное лицензирование деятельности агентов по недвижимости. Сегодня работа риелторов регулируется правовыми актами Правительства РФ и актами субъектов России. Закон, который бы относился конкретно к профессии риелтора, не принят.

Еще в 2011 году на сайте Ассоциации риелторов был выставлен законопроект для дальнейшего обсуждения, но он так и не был утвержден. Предполагается, что при его утверждении удастся отрегулировать деятельность агентов по недвижимости по всей России.

Сейчас деятельность агентов по недвижимости опирается на Гражданский Кодекс России, а также на правовые и нормативные акты органом местного самоуправления.

Примут ли новые законы о риэлторской деятельности в ближайшее время?

Отсутствие законодательной основы усложняет работу агентов и их клиентов. Поскольку риелторы оказывают посреднические услуги во время заключения сделок с имуществом, то здесь возможны мошеннические действия, которые необходимо пресекать.

Сегодня все данные об объектах недвижимости и их правообладателях агенты могут получить через государственные структуры по специальным запросам. Следовательно, необходимо внести в законодательство нормы, которые обеспечат более тщательное информационное взаимодействие агентов с местными органами.

Какие проблемы в профессии агентов по недвижимости может решить закон «О риелторской деятельности» ?

• Раскроет основные понятия профессии;
• Выделит список участников риелторской деятельности;
• Определит узкое направление деятельности риелторов;
• Определит четкий пакет документов, на основании которых риелтор будет иметь право работать;
• Определит правила получения аттестатов и сертификатов для работы;
• Опишет права клиентов в работе с риелторами, у которых есть лицензия;
• Опишет права и обязанности агентов по недвижимости;
• Приведет список источников информации, к которым риелтор должен иметь доступ;
• Опишет требования к заключению договора.

Последнее слушание законопроекта прошло осенью 2015 года. Автор законопроекта ‒ Елена Николаева ‒ депутат ГосДумы, уверена, что проблемы в сфере недвижимости надо решать незамедлительно. Также она пояснила, что пора избавляться от понятия “черный риэлтор” , а этого можно достигнуть только путем утверждения законодательства.

В большинстве городов России около 70% сделок с жильем проводится под руководством посредников. Лидером в этом списке стал Барнаул. Здесь 98% сделок с жилыми и нежилыми объектами проводится с участием риелторов. Следовательно, не исключено, что все агенты, которые помогают людям, обладают должным уровнем профессионализма. Например, в Москве каждая 20-я операция с жильем оспаривается через суд.

Какие объединения риэлторов есть в России сейчас?

В России установлено несколько объединений риелторов: гильдии, ассоциации, союзы, палаты. В них устанавливаются стандарты ведения риелторской деятельности.

Основной структурой, занимающейся регулированием деятельности риелторов, является Гильдия риелторов.

Гильдия риелторов в России: что это, и зачем она нужна

Инициаторами создания гильдии в 1992 году стали риелторы. Сегодня гильдия представляет собой некоммерческую структуру, объединяющую 1500 агентств в более 50 регионах России. Её основная задача ‒ урегулирование деятельности агентов недвижимости путем участия в издании законопроектов. В рамках гильдии созданы все условия для профессиональной деятельности ее участников.

Все члены гильдии руководствуются профессиональными стандартами и Кодексом этики. Также для сотрудников гильдии действует комплекс информационных ресурсов ‒ Федеральный Реестр аттестованных специалистов.

Гильдия риэлторов ‒ один из учредителей Международной ассоциации недвижимости.

Нужна ли аттестация риэлторской деятельности?

Порядок прохождения аттестации регулируется «Положением о прохождении аттестации специалистами на рынке недвижимости». Аттестация ‒ мера добровольная. Она необходима для того, чтобы подтвердить профессиональный статус брокерской компании и доказать ее готовность ведения риелторской деятельности.

Любой сотрудник брокерской фирмы может принять решение о прохождении аттестации, но стаж его работы в роли агента должен быть не менее 3 лет. В случае успешного прохождения аттестации, агенту выдается Аттестат, удостоверение и фирменный значок.

Аттестат подтверждает профессионализм агента, поэтому многие клиенты стараются работать именно с теми риелторами, которые имеют аттестат.

Есть и такая форма привилегии у агентства по недвижимости, как сертификат. Его получение также не является обязательным, но дает агентству ряд преимуществ:

• подтверждает надежность компании;
• позволяет принимать на работу только высококвалифицированных агентов;
• указывает на принадлежность агентства к профессиональному сообществу.

Нужна ли риэлтору страховка?

Есть два вида страхования, которые распространяются на деятельность риелтора. Первый вид ‒ страхование профессиональной ответственности риелтора. Второй вид ‒ страхование деятельности риелторов, то есть сделок с имуществом. Оба вида страховки необязательны.

Страхование профессиональной ответственности

Данный вид страхования не слишком популярен. Суть ее состоит в том, что риелтор страхует свою деятельность от непредвиденных обстоятельств, например, если собственник жилья не предупредил его о некоторых нюансах.

Минимальная сумма страховки ‒ средняя цена однокомнатной квартиры по тому региону, где происходит страхование. Выплата осуществляется либо по решению суда, либо по взаимной договоренности риелтора и клиентов.

Страхование деятельности риелторов

В договоре, который клиент заключает с агентством или частным риелтором, может быть освещен пункт о страховании сделки. То есть, если агент берет на себя всю ответственность за исход сделки, то в случае наступления страхового случая он должен выплатить клиенту сумму, которая прописана в договоре.

Можно ли заключить сделку без риэлтора?

В законодательстве никак не указано, что сделки с недвижимостью нельзя проводить без риелтора. То есть обращение в агентство или к частному риелтору ‒ добровольное действие клиента.

Другое дело, что без посредника не так просто. Оценка имущества, юридическая проверка, подготовка документов, анализ рынка, ‒ все это специалист может сделать гораздо лучше.

30 августа прошли организованные ОП РФ нулевые чтения законопроекта , направленного на регулирование риэлторской деятельности. Этот документ стал очередной попыткой ввести в нормативную плоскость порядок оказания услуг риэлторами. Как следует из пояснительной записки к проекту этого закона, на сегодняшний день свыше 500 тысяч физических и юридических лиц определяют свою деятельность как "риэлтор" или "агент по недвижимости". Однако большая часть сделок с недвижимым имуществом остается в "тени" из-за деятельности нелегальных посредников – по оценкам экспертов в разных регионах России рынок нелегальных риэлторских услуг, осуществляемых физическими лицами, составляет до 60% от объемов совершаемых сделок.

"Сегодня очень сложно оценить фактическое положение дел в сфере посреднической деятельности. Мы пытались это сделать, но столкнулись с невозможностью подсчета даже приблизительного числа риэлторов, работающих в стране. С 2002 года эта деятельность перестала быть лицензируемой, и мы точно не знаем, сколько людей в стране ею занимаются. Кто-то может работать в качестве частного маклера – человека, который даже не имеет статуса ИП и не заявляет налоговой службе о том, что он помогает при совершении сделок с недвижимостью. Кто-то работает в качестве сотрудников в риэлторских агентствах. Кто-то вместе с коллегами состоит в том или ином партнерстве. Но сколько этих людей, какого качества услуги они оказывают, сколько из них добросовестных, оценить трудно. А недобросовестность на этом рынке встречается нередко", – рассуждает д. ю. н., заместитель руководителя Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, председатель Комиссии ОП РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами .

Новый законопроект ставит своей задачей защиту прав клиентов и, в частности, предлагает вывести услуги риэлторов из тени посредством процедуры аттестации специалистов. Разберемся, как осуществляется регулирование риэлторской деятельности сейчас и так ли нуждается эта деятельность в отдельном законодательном закреплении.

Лицензирование, сертификация и аттестация риэлторов

Напомним, Положение о лицензировании риэлтерской деятельности утратило силу в 2002 году (Постановление Правительства РФ от 8 мая 2002 г. № 302 " "). Эксперты, в том числе и председатель правления НП "Национальная палата недвижимости", президент СРО "Объединение агентств недвижимости" Дмитрий Щегельский , связывают это с отсутствием специального закона. "Лицензирование деятельности было, а закона о самой деятельности – нет. Таким образом, лицензировалась деятельность, которая даже не была определена", – уточняет он.

О том, почему требование риэлтором оплаты за просмотр вариантов является неправомерным действием, узнайте из материала "Как избежать обмана со стороны риэлтора" в "Энциклопедии решений" интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный
доступ на 3 дня!

Это привело к тому, что формально риэлторы продолжили оказывать посреднические услуги на рынке недвижимости, но уже без соответствующей обязанности лицензировать свою деятельность. А, значит, существенно снизились как качество самой деятельности, так и степень профессиональной ответственности специалистов.

В качестве альтернативы Российская гильдия риэлторов, взяв за основу весь положительный опыт прежнего лицензирования, разработала Систему добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ (утв. ). Ознакомиться с содержанием документа можно на сайте Российской гильдии риэлторов (http://www.rgr.ru/Sertifikaciya/Sertifikaciya/Standard/default.aspx).

Однако добровольный характер такой сертификации не может в полной мере гарантировать качество услуг, оказываемых подавляющим большинством посредников на рынке недвижимости. Это также стало основанием для разработки нового законопроекта, который предлагает ввести систему обязательной аттестации специалистов. По словам одного из разработчиков, депутата Госдумы Дмитрия Ушакова , эта процедура будет соответствовать аттестации аудиторов (ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2008 г. № 307-ФЗ " "). То есть саморегулируемое сообщество риэлторов должно будет само разработать соответствующие профессиональные стандарты, утвердить их, а затем по ним проводить аттестацию кандидатов. Списки аттестованных специалистов будут открыты для всеобщего ознакомления. "В настоящее время не существует единого реестра риэлторов-физических лиц, которые оказывают соответствующие услуги. Законопроект предлагает создать его, чтобы любой гражданин, который обращается к риэлтору, мог открыть сайт и увидеть, внесен ли этот риэлтор в единый реестр, есть ли у него аттестат, то есть подтвердил ли он свою профпригодность, застрахована ли его ответственность и является ли он членом саморегулируемой организации", – комментирует Ушаков.

Должен ли риэлтор обеспечивать юридическую чистоту сделки?

Мера ответственности риэлтора в соответствии с действующей в настоящий момент системой добровольной сертификации определяется условиями договора оказания риелторских услуг и действующим законодательством (п. 5.8 Системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ). А гражданско-правовое законодательство, напомним, устанавливает приоритет положений договора, которым в том числе можно снизить предусмотренный законом размер подлежащих возмещению убытков ().

Вместе с тем определенными системой сертификации стандартами, с одной стороны, предусмотрено, что профессиональная ответственность риэлтора должна быть застрахована или его обязательства по возмещению клиенту ущерба должны быть обеспечены иным способом (п. 6. 3 Системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ). Но с другой стороны, предоставляя риэлтору возможность не страховать его ответственность, документ не определяет ни перечень "иных способов", которыми клиенту может быть возмещен ущерб, ни минимальный предел самой ответственности.

Более того, стандарты не содержат конкретных условий оказания риэлторских услуг – следовательно, их риэлтор также определяет самостоятельно при составлении договора. То есть посредники несут ответственность исходя в основном из условий разработанного ими же договора. Никаких дополнительных гарантий соблюдения прав клиентов в системе сертификации нет.

А учитывая добровольный характер самой сертификации, получается, что действенных мер, определяющих профессиональную ответственность риэлторов, на сегодняшний день явно недостаточно.

На нынешнем рынке недвижимости, по мнению Лидии Михеевой, нет того, что называют гарантиями права собственности. Но виноват ли риэлтор, если он не может с уверенностью гарантировать клиенту, что сделка состоится, переход права собственности будет зарегистрирован и, главное, государственная регистрация не будет позже подвергнута сомнению? И кто должен нести ответственность в том случае, если в последствии право собственности будет оспорено?

В мировой практике, по словам к. ю. н, профессора Российской школы частного права, партнера юридической компании "Пепеляев Групп" Романа Бевзенко , есть три модели предоставления клиентам, приобретающим недвижимость, гарантий того, что они получат должное возмещение при возникновении проблем с правом собственности.

Ответственность несет нотариус (через страховые фонды, личное имущество и т. д.). Для этого должна быть установлена обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью. Единственный минус для клиентов – достаточно высокие нотариальные сборы.

Ответственность несет регистрационный орган. Если у покупателя забирают недвижимость, то регистратор, который вносил запись о предыдущем собственнике, выплачивает ему все, что он потерял, – независимо от вины. Оборотной стороной этой формы является крайне высокая пошлина, которую нужно заплатить при обращении к регистратору (как правило, от 5% до 15% от стоимости сделки). "Система проста – нет никаких нотариусов, есть только регистратор, который собирает большие фонды из больших пошлин, а из них впоследствии и выплачивается возмещение", – делится Роман Бевзенко.

Ответственность несет страховщик. В данном случае, заключая сделку, покупатель оформляет страховку. Таким образом, если в дальнейшем у него возникают проблемы с правом собственности на недвижимость, он получает страховое возмещение.

Однако в России на данный момент не работает ни одна из приведенных моделей. Обязательной нотариальной формы для подобных сделок, напоминает Бевзенко, у нас нет. Регистратор также перед клиентом не отвечает. Определенная законом ответственность регистратора действует только при наличии вины, то есть когда регистратор видел порок в сделке, но тем не менее произвел запись (п. 2 ст. 31 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ " "). При этом доказать наличие такой вины, считает эксперт, просто невозможно. Не работает у нас в полной мере и система страхования.

"Закон о риэлторской деятельности в принципе не может приниматься, пока не будет решено, кто отвечает за чистоту сделки – Росреестр, нотариус, риэлтор или сам клиент, которому в этом случае следует страховать риск утраты права собственности", – убеждена Лидия Михеева.

При этом, по мнению президента Дальневосточной гильдии риэлторов Владимира Каплинского , риэлтор вообще должен быть исключен из этой цепочки. "Риэлтор не может обеспечивать чистоту сделки, поскольку у него и доступа к этим данным нет. Он не является оформителем сделки, и лишь подыскивает выгодные предложения для клиента, правильно информирует его о цене, проводит анализ рынка недвижимости, ведет переговоры", – заключает он. "Не нужно смешивать две важные фигуры при сделках с недвижимостью – фигуру фактического помощника и фигуру юридического помощника. Место риэлтора – это фактический помощник. Не хочет заниматься покупатель поиском по объявлению, нанял риэлтора, который подыскивает ему вариант, приводит его туда и показывает", – соглашается Роман Бевзенко. Неправильно создавать для риэлтора функцию юридического помощника, по крайней мере до тех пор, пока в действующем законодательстве не появится требование об обязательном наличии у него юридического образования, убежден эксперт.

А пока обязанность риэлтора отвечать за юридическую чистоту сделки законом не установлена, выходом из данной ситуации может стать обращение к нотариусу. "Некоторые юристы утверждают, что нотариальная форма сделки избавляет от многих рисков, поскольку нотариус обязан проверить право- и дееспособности сторон сделки, ее содержание, убедиться в том, что объект, который переходит от одного лица к другому, действительно принадлежат отчуждателю", – уточняет Лидия Михеева. Тем более, что законом предусмотрена обязанность нотариуса предварительно обращаться в Росреестр с тем, чтобы получить все необходимые сведения ().

Нужен ли отдельный закон о риэлторской деятельности, и что он должен регулировать?

И представители риэлторского сообщества, и юристы придерживаются единого мнения – специальный закон нужен. Более того, Дмитрий Щегельский убежден, что в этом заинтересовано и само государство: "Когда речь идет о противодействии легализации доходов, полученных преступным путем, наше государство считает, что деятельность риэлторов важна. Нотариусы не обязаны представлять в Росфинмониторинг сведения об операциях с денежными средствами, а агенты по недвижимости обязаны ( , Федерального закона от 7 августа 2001 г. № 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма")".

Однако повлиять на существующую сегодня ситуацию с посредничеством на рынке недвижимости закон сможет, только если в нем будет учтен ряд существенных аспектов.

Прежде всего, в нем должен быть четко определен круг обязанностей риэлторов.

"Потребность в законе вызвана необходимостью защиты прав граждан и добросовестных участников на рынке недвижимости от возможного риска утраты права собственности в результате тех или иных действий, – комментирует главный консультант аппарата Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Екатерина Бадулина . – Исходя из этого, прежде всего и должен быть определен статус самого риэлтора – его основные права и обязанности".

МНЕНИЕ

Лидия Михеева, д. ю. н., заместитель руководителя Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, председатель Комиссии ОП РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами:

"Для нас главным вопросом применительно к будущему закону остается вопрос, чем же все-таки риэлтор занимается? Если эта услуга стоит 150 тыс. или 200 тыс. руб., то, наверное, в такую крупную сумму должно входить все – то есть сбор необходимых документов, выписок, справок из домовой книги, поиск необходимого объекта или лица, стыковка этих сторон, подбор места совершения сделки, подбор нотариальной конторы, подготовка документов в простой письменной форме, подача документов для государственной регистрации права собственности, поиск необходимого способа расчета. Если в этот объем услуги включены все необходимые действия, россиянам может быть и не жаль было бы потраченных денег. Но очень часто выясняется, что большую часть этих действий клиент вынужден совершить сам".

МНЕНИЕ

Илья Радченко, член Правления Московской городской нотариальной палаты, нотариус г. Москвы:

"Я не согласен с тем, что риэлторская деятельность является в чистом виде посреднической деятельностью – скорее, это просто помощь. Риэлтор должен заниматься подысканием контрагентов, а юридическую чистоту самой сделки должен обеспечивать нотариус. Вместо этого получается конкуренция за чистоту сделки. А все потому, что законодатель оставил этот вопрос висеть в воздухе. Получается, что юридическую чистоту могут обеспечивать все, кому не лень. Должно быть проведено разведение тех областей, в которых действуют риэлторы и нотариусы. Риэлтор не должен заниматься расчетами, принимать и выдавать деньги и обеспечивать юридическую чистоту сделки".

В свою очередь, установленный круг обязанностей позволит говорить и об ответственности риэлтора за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а также установить конкретные гарантии для клиентов. Кроме того, по мнению Екатерины Бадулиной, в законе имеет смысл продумать порядок заключения риэлтором договора с заказчиком, а также обеспечение по этому договору (это может быть, например, ). "Тем самым риэлтор гарантирует свое добросовестное поведение на рынке, чтобы граждане знали, что в случае чего они могут с риэлтора спросить", – добавляет она.

В рассматриваемом законопроекте эти особенности пока не отражены, однако разработчики обещают учесть все замечания специалистов и доработать документ так, чтобы он стал действенным механизмом по защите прав клиентов, обращающихся за оказанием риэлторских услуг.

А пока добросовестным клиентам, желающим защитить свои интересы, остается лишь внимательно подбирать риэлтора, желательно прошедшего добровольную сертификацию, тщательно проверять условия заключаемого с ними договора, обращая внимание на круг обязанностей посредника и его ответственность, и по возможности обращаться к нотариусу.