Как оформить брачный договор на квартиру, купленную в браке: образец и особенности составления контракта. Правила составления брачного договора при наличии ипотечной квартиры

Брачный контракт уже никого не смущает своей новизной, а его заключение считают необходимым. Особенно такой документ нужен при покупке недвижимости.

Чтобы обезопасить себя в будущем от скандалов и судебных тяжб при возможном разводе, лучше урегулировать этот вопрос заранее.

Нужен ли брачный контракт

Многие люди чувствуют себя неловко при разговоре о брачном договоре. Нам кажется, что это пошло и неправильно распределять имущество между супругами при разводе, когда они все еще женаты и о том, чтобы разойтись, пока не думают.

Договор может определить:

Кто станет владельцем квартиры, если муж и жена разведутся.

При этом квартира может достаться как мужу, так и жене независимо от того, кто платил при ее покупке и кто позже занимался ее содержанием;

Достанется ли квартира ребенку.

Помните, что такое условие возможно только в том случае, если ребенок уже рожден на момент развода;

• Обязан ли будет супруг выписаться из квартиры;
• Каким образом будет разделена квартира после развода.

Что написать в договоре

Если вы заключаете брачное соглашение при покупке квартиры, стоит уделить особенное внимание некоторым моментам.

Так как юридическая практика уже имеет сегодня достаточное число прецедентов в этом области, специалисты рекомендуют тщательно проработать вопросы:

• Должна ли квартира, которая была приобретена во время брака, остаться после развода собственностью того супруга, на которого она была зарегистрирована изначально;
• Любое имущество, которое принадлежало одному из членов семьи еще до свадьбы и после развода остается в его собственности;
• Каким образом будет распределено имущество, в том числе и недвижимость в случае развода;
• В какие сроки имущество будет передано другому супругу в случае его раздела;
• Каким образом будет использоваться перераспределенное имущество, в том числе и квартира;
• Как будет распределена между супругами недвижимость, приобретенная уже в браке.

Изменения могут вноситься в зависимости от того, что происходит в жизни семьи.

Так, например, если по договору купленная квартира является собственностью мужа, и он решает приобрести еще одну, первая квартира может отойти жене.

Но увлекаться и добавлять все больше пунктов не стоит: если права одного из супругов или их обоих сильно ограничиваются контрактом, это может послужить причиной для его расторжения и обращения в суд.

Российское законодательство запрещает «неимущественные отношения». То есть пункт вроде «Муж обязуется ходить с женой в театр хотя бы раз в две недели» окажется незаконным.

Существует также ряд других пунктов, прописать которые нельзя:

Ограничить индивидуальные права супруга.

Вы не имеете права запретить своему партнеру работать, получать образования, свободно составить завещание или выбрать самостоятельно сферу своей профессиональной деятельности;

• Запретить обращаться в суд для защиты своих прав;
• Прописать, с кем останется ребенок после развода, и установить время общения ребенка со вторым супругом;

Включить элементы завещания.

Главная причина невозможности реализации такого пункта в том, что завещание – это односторонняя сделка, которая не может быть составлена двумя лицами.

Оформляем брачный договор

Такой документ как брачный контракт также регулируется российским законодательством.

Правила составления указаны в восьмой главе Семейного кодекса России:

• Договор может быть составлен и оформлен только дееспособным гражданином достигшим 18-летия;
• Документ обязательно заверяется у нотариуса ;

Контракт должен быть написан понятным языком и без ошибок.

Все даты и числа дублируются словами, а паспортные данные мужа и жена должны быть написаны полностью, без сокращений;

Соглашение может быть заключен только между законными супругами, ваш брак должен быть официально зарегистрированным.

Если контракт был заключен до вступления в брак, то действовать он начнет только после государственной регистрации ;

• Контракт должны подписать обе стороны .

Брачный контракт должен быть структурированным и включать в себя определенные разделы.

Его составление происходит по установленной законом схеме:

1. Указываются полные паспортные данные обеих сторон без сокращений;
2. Оговаривается и описывается предмет контракта, который заключают между собой супруги;
3. Учитываются права и обязанности каждого супруга;
4. Предусматривается ответственность за нарушение пунктов;
5. Прописываются условия внесения изменений или расторжения;
6. Предусматривается срок действия каждого пункта и документа вообще;
7. Укажите дату вступления контакта в силу.

Все нюансы, которые могут возникнуть во время раздела недвижимости при разводе, прописывается в разделе предмета договора.

Брачное соглашение и ипотечный кредит

Ипотека – один из быстрых способов решения жилищных проблем. Принцип понятен: человек заселяется в квартиру и каждый месяц вносит платеж определенного размера.

Все так легко, когда эти обязательства ложатся на одного человека, но если квартиру в ипотеку приобретают два человека, которые связаны супружеством, кредитные обязательства придется разделить.

Контракт поможет сохранить права обоих супругов нетронутыми. Если такой договор во время покупки квартиры в ипотеку заключен не будет, при разводе она станет общей собственностью. Это значит, что независимо от того, кто вносил первый взнос и ежемесячные платежи, квартира будет, скорее всего, поделена поровну.

Договор поможет вам также обезопасить себя от недобросовестности супруга. Может получиться и так, что одна из сторон перестанет платить по ипотеке, но при этом продолжит отстаивать свои права на квартиру. Контракт определит порядок платежей.

Так, скажем, что документ определит:

• Какая часть недвижимости будет принадлежать каждому из супругов после возможного развода;
• В каком размере каждый из супругов будет делать взносы по ипотеке;
• Какая ответственность грозит одному из супругов, если он не захочет или будет неспособен выполнять свои обязательства и в силу каких обстоятельств;
• Кто из семьи и в каком размере внесет первоначальный платеж;
• Кто и сколько будет каждый месяц платить по ипотеке;
• Кто станет владельцев квартиры, после того, как кредит будет выплачен;
• Предоставится ли второй стороне компенсация;
• Какие изменения можно будет внести при рождении ребенка.

Однако, договор все же может быть признан недействительным, если одна из сторон заявит, что ее права были ущемлены (см. выше) или же будет утверждать, что документ был подписан под давлением.

В брачном контракте следует также прописать информацию о приобретаемой квартире: ее площади, адресе, на чье имя она регистрируется и т.д. Также указываются данные о банке, которые предоставляет ипотечный кредит.

Можно ли разорвать договор

Расторгнуть контракт, разумеется, возможно . Сделать это можно либо в том случае, если на это согласны пойти обе стороны, либо судебном порядке.

Конечно, меньше проблем принесет договор, расторгнуть который будут согласны обе стороны. Этот процесс регулируется 41 и 43 статьями Семейного кодекса России. Для того чтобы прекратить контракт вам также нужно будет обратиться к нотариусу.

Вам понадобятся:

• Старый договор;
• Паспорта обоих супругов;
• Свидетельство о браке;

Письменное соглашение, которое докажет, что обе стороны согласны пойти на расторжение.

Строгой формы, по которой составляется это соглашение, нет. Поэтому составить его поможет либо сам нотариус, либо сделать это могут сами супруги.

Другой схемы придерживаться придется, если вы не получили согласия вашего супруга, и ходите действовать в судебном порядке.

В каких случаях можно обратиться в суд:

• Супруг нарушил условия;
• Изменились обстоятельства, из которых исходили супруги, когда заключали соглашение.

Действуйте по схеме:

Предложите другой стороне разорвать контракт.

Сделать это нужно исключительно в письменной форме и получите письменный отказ.

Если в срок, который вы прописали в предложении, ответ получить не удалось, обращайтесь в суд.

Прописывать срок, отведенный на ответ, необязательно. Тогда у другой стороны будет 30 дней, чтобы отправить вам письменный ответ;

1. Подготовьте документы для подачи заявления в суд:
   • Паспорт;
   • Брачный контракт;
   • Письменное предложение и отказ (если он есть);
   • Свидетельство о браке;
   • Документ, который подтвердит нарушение (при необходимости);
   • Квитанцию об уплате государственной пошлины.
2. Напишите иск. Составлять исковое заявление нужно по определенной форме. Укажите:
   • Название суда, в который вы обращаетесь;
   • Все свои паспортные данные;
   • Имя ответчика и адрес, по которому он проживает;
   • Опишите, как супруг совершил нарушение или почему вы считаете документ незаконным;
   • Укажите, на чем вы обосновываете свои требования и приложите необходимые доказательства. Перечислите все документы, которые вы прилагаете.

Чем могут помочь юристы

Брачный договор – это тот случай, когда без помощи специалистов вам не обойтись хотя бы потому, что по закону контракт должен быть заверен нотариусом.

Но для того, чтобы при разводе никто из супругов не стал заявлять на незаконность составленного документа, лучше составить его у нотариуса заранее. Он поможет вам избежать пунктов, прописывать которые в договоре нельзя, а также составит контакт так, чтобы каждая из сторон была довольна.

Семейство люди создают на небесах, а распадается оно из-за столкновения с материальными проблемами. Зачастую слабейшему из пары остаются долги, а при особом невезении – большие долги по кредиту за жилье. на ипотечную квартиру. Это юридический документ, распределяющий обязанности между супругами. Он заранее вносит ясность во все правовые аспекты будущих отношений в части:

• внесения платежей;
• ответственности сторон;
• имущественных прав и других тонкостей.

Зачем нужен брачный договор при ипотеке

Приобретение жилья – это серьезная операция. Она производится в течение нескольких месяцев, но обязательства приходится погашать годами, если не десятилетиями. Семейство за это время, как ни жаль, может разрушиться. Это приводит к следующим негативным последствиям:

1. Если при приобретении жилых помещений не определен ответственный плательщик, . А доходы у супругов, как правило, неодинаковые. Следовательно, один пострадает.
2. Придется делить квартиру. Это также связано с потерями. К примеру, выплачивал за взятую в ипотеку муж, а ему достанется меньшая доля, так как разделят площадь на всех членов семейства, в том числе несовершеннолетних.
3. Еще сложнее, когда деньги давали родители. Они также потребуют свою часть площади.

Внимание: брачный договор при покупке квартиры позволяет избежать любых юридических разбирательств. Ведь правовые взаимоотношения будут заранее определены ясно и точно.

В юридическое поле Российской Федерации понятие брачного контракта вводится статьей 40 Семейного кодекса (СК). Статья 41 указанного нормативного акта описывает условия составления документа:

• в письменной форме;
• с обязательным нотариальным заверением.

Важно: нотариус не просто заверяет супружеское соглашение. В его обязанности входит проверка текста на предмет соответствия действующему законодательству. За это юрист несет персональную ответственность.

В той же 41 статье СК определены периоды подписания документа. Они делятся на запрещенные и разрешенные. К первым относится любое время:

• до свадьбы;
• во время существования семейных отношений.

Важно: запрещено составлять договор после разрыва брачных уз (развода). Такой документ признается недействительным.

Существуют и иные ситуации, снижающие или аннулирующие юридическую силу бумаги:

• подпись на ней недееспособного лица:
  • признанного таковым судом;
  • не достигшего разрешенного возраста заключения семейных уз (описано в статье 13 СК);
• включение пунктов, не соответствующих законодательству:
  • ущемляющих право общения с детьми;
  • запрещающих осуществлять защиту собственных интересов, в том числе в судебных органах;
  • ограничивающих получение финансовой или иной помощи при наступлении нетрудоспособности и др.

Как составить брачный договор на квартиру в браке

У граждан всего два пути:

• действовать самостоятельно;
• обратиться к специалисту (потребуется оплата).

Оба способа вполне подходят тем, кто желает приобрести совместную площадь для проживания и обезопасить себя от проблем. Ведь при любых обстоятельствах юридическую силу контракт обретет только после проверки юристом. Но и тем, и другим следует понимать основные требования к соглашению и логику процесса.

Существует еще один вариант – воспользоваться формой, предоставляемой банковским учреждением абсолютно бесплатно. В процессе оформления ипотеки, финансовая организация защищает собственные интересы. Ей необходимо ясно понимать, кто станет платить по счетам, тем более что заем долгосрочный. Однако следует учитывать:

1. В готовом бланке, скорее всего, будут пункты, выгодные финансистам и ненужные подписантам.
2. В процессе купли-продажи жилплощади финансовое учреждение не заинтересовано в учете интересов детей (существующих или будущих). Следовательно, в форме о них не окажется ни слова. А это уже потенциальное ущемление прав сторон (того родителя, с кем остаются отпрыски после развода).

Логика процесса хорошо видна в вопросах, ответы на которые обеспечиваются контрактом. Они таковы (опустим бюрократические моменты):

1. Кто занимает средства, а кто выступает созаёмщиком? Естественно, у первого будет больше обязательств по погашению кредита.
2. На чьи плечи ляжет первичный взнос? Если оба партнера хотят поучаствовать, то как распределятся доли (суммарно или в процентах)?

Внимание: при ипотеке во время брака возникает возможность вложить в нее материнский капитал. Это также желательно отразить в документе.

1. Как распределится ответственность за платежи:
   • основные;
   • проценты;
   • страховку;
   • за коммунальные услуги;
   • штрафные санкции?
2. Источник оплаты – откуда возьмутся деньги для погашения долга? Необходимо учесть, что придется некоторую сумму выделять на содержание семейства. В этом пункте желательно определить в долях участие сторон в оплате
   • ипотеки;
   • текущих расходов.
3. Как следует поделить долговые обязательства в случае развода.
4. Кто получит право собственности на квартиру. Если супруги станут сособственниками, то в каких долях. Как будут учитываться права детей на имущество?
5. Какая доля имущества отойдет каждому из партнеров в случае разрыва уз.
6. Ответственность стороны, не выполняющей подписанные обязательства.
7. Условия, ведущие к изменению пунктов договора.

Таким образом, если начать отвечать на поставленные вопросы, то станет не таким уж тяжким делом.

Как поделить долги и площадь

Законодательство не регулирует внутрисемейные отношения свыше того, что требуется для защиты прав супругов и их наследников. Раздел обязательств и преференций лежит в области внутренних взаимоотношений. Если документ составляется юристом, то он только следует указаниям сторон.

Договорные отношения описаны в статье 42 СК. Согласно этому параграфу законодательства партнеры вправе передать собственность:

• одной стороне (раздельная);
• мужу и жене в равных частях (совместная);
• долевая предполагает раздел в ином соотношении (к примеру, маме с ребенком 2/3, а папе – 1/3).

Долги также могут делиться неравномерно. В контракт включаются пункты об участии одного или обоих в их погашении. При этом в правовом поле разделяется:

• право на приобретаемое имущество;
• задолженность по ипотеке.

Внимание: при определении задолжника основным документом для всех сторон отношений будет брачный договор, если он подан кредитору при оформлении ипотеки.

Таким образом, партнер не сможет в случае разрыва уз «переложить» на другую стороны взятых на себя обязательств. И потребовать большей имущественной доли ввиду того, что вносит более весомые суммы также окажется не вправе.

В семейном договоре могут быть описаны следующие условия:

1. Оплата:
   • супруг вносит:
     • первоначальный взнос по ипотеке полностью;
     • погашает ежемесячно основное тело кредита;

• выплачивает штрафные санкции в случае их начисления;
• супруга обязуется вносить суммы равные процентам.

1. Право собственности: совместное в равных долях (ст. 245 – 22 ГК).

После развода площадь поделят на двоих, несмотря на больший вклад мужа в оплату приобретения. Кроме того, каждому придется выполнить взятые обязательства полностью.

В статье 43 СК приведены условия, дающие основание для расторжения супружеского договора. Следовательно, существует вероятность перераспределения прав и обязанностей сторон. Правоприменительная практика говорит о том, брачный договор желательно составлять после регистрации отношений. Разорвать контракт на квартиру, купленную в браке, не так просто. Единственным условием остается доказательство недействительности уз.

Цена вопроса

Расходы на оформления документа зависят от того, кто его будет составлять:

1. При любых обстоятельствах придется оплатить госпошлину (статья 333.24 НК). Размер ее составляет 500 р.
2. Услуги профессионального юриста обойдутся в 5 – 10 тыс. р.
3. Столько же запросит нотариус за консультационные и технические услуги.

Для сведения: вышеприведенные суммы намного меньше тех, что придется затратить на услуги адвокатов в случае развода.

«Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения».

В современном мире заключение договоров это популярное действие, но не каждый знает о том, что такое брачный контракт. Какими бы доверительными ни были отношения в паре, нужно быть готовым к тому, что они изменятся. В таких случаях права (особенно имущественные) помогут защитить юридические документы, например, брачный договор. Он может быть составлен на квартиру, купленную в браке или до его заключения.

Когда и зачем нужен брачный договор на квартиру

Когда люди женятся и образуют ячейку общества, нормальным считается желание обустроить уютное гнёздышко. Возникает потребность в жилище, отдельном проживании от родителей, пространстве, удобном для будущих детей. Совершаются покупки, а самой дорогой из них является приобретение недвижимости. Будь то квартира или дом, неважно. Недвижимость - это крупное вложение, даже если приобретено в кредит (ипотеку), и целесообразно задуматься заранее, кому это жильё достанется в случае развода.

Составить и подписать такой договор никто заставить не может, однако это поможет защитить ваши права всегда, когда планируется приобретение квартиры на общие деньги или в ипотеку. В случаях кредитования (ипотеки) некоторые банки ставят одним из обязательных условий наличие брачного контракта, так как платёжеспособность сторон может отличаться. Банк должен быть уверенным в том, что в случае развода выплаты по кредиту не прекратятся.

Видео: брачный договор и способы оформления семейного имущества

Как составить брачный договор на недвижимость, приобретённую в браке

Для начала все тонкости нужно обсудить на семейном совете. Для заключения такого договора нужно:

• взаимное согласие супругов;
• дееспособность обоих;
• понимание, что расторгнуть его в одностороннем порядке можно только посредством судебной тяжбы.

Если, обсудив эти вопросы, пара пришла к единому мнению, значит она готова к составлению договора. Любой брачный контракт можно составить:

• лично (обязательно подписание обеими сторонами), а потом заверить у нотариуса;
• обратившись в нотариальную контору, чтобы договор составлял юрист.

Особое внимание в контракте нужно уделить следующим вопросам:

• кому останется квартира в случае развода;
• в каких случаях и как квартира может остаться ребёнку;
• обязан ли один из супругов выписаться из квартиры в случае развода и в какой срок.

В пункте «ответственность супругов» в интересах сторон указываются обязательства, связанные с кредитами. Подробные описания зависят от специфики конкретного случая. Но при составлении этого документа важно помнить об ограничениях. Договор не должен включать в себя:

• пункт об ограничении использования прав;
• выдержки из юридических документов: консультация адвоката, цитаты из судебных документов, заявление в суд и т. д.;
• ограничение права содержания нетрудоспособного супруга;
• отношения между родителями и детьми (это регулируется законодательством);
• личные отношения между супругами.

Фотогалерея: образец брачного договора

Первая задача при составлении договора - определение предмета (то есть того имущества, относительно которого супруги договариваются) В договоре описывают, кому и на каких условиях принадлежит имущество Права, обязанности и ответственность супругов прописываются на случай сохранения и расторжения брака Договор скрепляется подписями сторон и заверяется у нотариуса

Как составляется контракт на квартиру (дом), купленную в ипотеку

Договор в случае приобретения ипотечного жилья дополнен пунктом о том, кто же должен платить кредит. Если это долевая собственность, то и долги по ней выплачивают в указанных долях. Так, если квартира оформлена в равных долях (пополам), то и обязательства по кредиту должны быть поделены на двоих. Если квартира оформляется на одного из супругов, то и долг выплачивать должен он, так как квартира перейдёт именно ему в случае развода.

Для того чтобы брачный контракт регламентировал подобные тонкости, в нём должны содержаться следующие сведения:

• кто должен сделать первый взнос;
• кто и в каком размере платит каждый месяц в браке и в случае развода (и как разделятся основной долг и проценты);
• кто и в каком размере должен оплачивать коммуналку и ремонт;
• кто оплачивает страховку банка;
• как изменятся эти условия в случае рождения детей;
• кому сколько долей принадлежит;
• какая компенсация полагается в случае развода (кто, сколько и кому будет должен).

Важным моментом в таком договоре является то, что на всё имущество могут быть распространяться одни условия, а на ипотечную квартиру - другие.

Контракт на ипотечную квартиру, купленную до брака

Если квартира взята по ипотечной программе ещё до свадьбы, то по закону она принадлежит тому, кто её приобрёл. Но ведь бывают случаи, когда ипотека взята за пару месяцев до брака, а долг по ней выплачивается многие годы. Для таких случаев и нужен брачный контракт. Даже если жильё куплено до заключения брака, жених и невеста могут оформить договор.

В таком договоре будет указано:

• кто платит первый взнос, а кто - последующие (и в каком размере);
• кому будет принадлежать имущество в случае развода (и в каких долях).

Бывают ситуации, когда с выплатой ипотечных долгов поддерживают родители. Например, невеста оформляет ипотеку на себя, а её родители после свадьбы помогают с платежами. И избежать многочисленных судебных встреч поможет именно такой брачный договор. В нём может быть указано, кому достанется большая доля в случае большего вложения по кредиту (пусть и с помощью родителей).

Стоимость оформления брачного договора на квартиру

Стоимость брачного договора на квартиру может состоять из нескольких составляющих:

• цена оформления договора у юриста;
• стоимость заверения нотариусом;
• услуги оценщика имущества;
• расходы, связанные со сбором документов.

Однако закон не обязывает составлять договор, прибегая к помощи юристов (можно составить самим и заверить у нотариуса). Но в таком случае будет риск того, что контракт признают недействительным. Также и к услугам оценщика необязательно прибегать. Сбор документов тоже не всегда предполагает большие траты, если у вас имеются все необходимые бумаги.

Составление договора может обойтись в 5000–7000 рублей, зависит от выбранного юриста. Точная стоимость услуги зависит от того, какие документы у вас имеются на руках, а что надо запрашивать самому юристу. За каждое внесение изменений в такой договор придётся также заплатить 5000 рублей (внесение изменений оформляется в виде отдельного документа).

Стоимость услуг нотариуса складывается из двух частей:

• непосредственно заверение брачного договора;
• выяснение технических вопросов.

Стоимость заверения брачного контракта определяется нотариальной конторой и варьируется от 300 до 1000 рублей. А вот выяснение технических моментов - услуга более сложная и требующая дополнительных затрат времени. Технические вопросы - это:

• проверка законности контракта;
• проверка информации о супругах на основании представленных документов;
• проверка информации по имуществу (может включать в себя запросы в кадастровые службы, администрации и т. д.);
• предупреждение супругов о последствиях и разъяснение им прав.

Выяснение технических вопросов может стоить 5000–10000 рублей. Таким образом, стоимость оформления брачного договора может обойтись в 500 рублей (правильно составляете сами, имеются все документы, осталось только заверить). В некоторых случаях контракт может встать в сумму свыше 50000 рублей.

Роль брачного договора при покупке недвижимости в ипотеку в Сбербанке или Россельхозбанке

В первую очередь важно понимать, что брачный договор в основном регламентирует ваши имущественные права и обязанности. А банки стараются обезопасить себя от возможных рисков.

Так, без наличия брачного договора второй (даже неработающий) супруг может выступать в роли созаёмщика. Соответственно, ответственность за выплату возлагается на обоих супругов, а в случае развода недвижимость и долг достанутся обоим супругам в равных долях (за исключением случаев, когда первоначальным взносом стал материнский капитал).

Но банки не всегда приветствуют наличие брачных контрактов.

В декабре 2013 года моя супруга подала заявку на ипотечный кредит. Получает заработную плату на карту Сбербанка (зарплатный проект). Заявка была рассмотрена и одобрена на достаточно выгодных условиях для «зарплатников». Сбербанком был представлен типовой договор, согласно которому, второй супруг должен подписывать договор поручительства и в случае неплатёжеспособности заёмщика, выплачивать обязательства по кредиту. Нами был предоставлен брачный договор. Специалисты Сбербанка ознакомились с ним и ответили, что для Сбербанка это неважно и есть только 2 варианта:1. Я (супруг) подписываю договор поручительства.2. Моей супруге не выдают кредит на приобретение квартиры.

Роман

http://www.banki.ru/services/responses/bank/response/6066223/

Поэтому если вы планируете приобретение жилья в ипотеку, до момента составления брачного договора следует хорошо изучить ещё и статистику банков. Нужно выбрать банк не только по принципу «выгодные проценты», но и исходя из их требований относительно брачных контрактов. В настоящее время существует множество агентств, оказывающих посреднические услуги в вопросах ипотеки. Когда речь идёт о такой крупной покупке, как квартира или дом, не нужно торопиться.

Наиболее удобный алгоритм действий:

• выбрать подходящий банк (а лучше несколько);
• изучить требования к документам;
• выяснить вопрос с брачным договором (у банковских консультантов);
• обратиться в проверенное агентство;
• заключить брачный договор;
• взять ипотеку.

Важно: банк не может заставить взять «неудобный кредит», поэтому, если есть сомнения, всегда можно отказаться.

Видео: семейная покупка - брачный договор и недвижимость

Неважно, покупаете ли вы квартиру или дом, до брака или уже заключив его. Независимо от того, на кого оформлено жильё, в семье всегда есть совместное имущество, на которое имеет право каждый из супругов. Составлять брачный контракт или нет - личное дело каждого. Главное, чтобы решение было обдуманным и взвешенным.

Говорится о том, что имущество, которое супруги нажили во время брака, является их совместной собственностью. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что нет смысла заключать контракт, в котором бы фигурировала недвижимость, приобретенная до оформления семейных отношений.

Но данный вывод будет не совсем правильным. Почему?

Пример: мужчина приобрел квартиру в ипотеку, не успел погасить кредит и женился. Договор купли-продажи недвижимости, в данном случае, будет подписан до брака. Но платежи в пользу банка будут вноситься во время существования семейного союза. По умолчанию – из общих средств мужа и жены. А это значит, что у супруги, в случае, например, расторжения брака, появится право требования выдела доли в её пользу в указанном имуществе.

Чтобы такого права не возникло, необходимо заключить брачный контракт, в котором было бы указано, что платежи по кредиту будут вноситься из личных средств мужа. Соответственно, и квартира будет считаться только его личной собственностью.

Можно вести речь и о других случаях, когда стоит вести речь в брачном договоре о квартире, приобретенной до брака.

Еще пример: у мужчины, до похода в ЗАГС, была скромная однокомнатная квартира, доставшаяся по наследству от бабушки. Во время брака, супруги сделали в ней дорогостоящий ремонт:

1. поменяли деревянные окна на пластиковые;
2. утеплили балкон, превратив его, фактически, в еще одну комнату;
3. заменили все двери;
4. уложили ламинат;
5. обновили сантехнику и так далее.

В общем, была потрачена сумма, равная почти половине стоимости недвижимости. Согласно нормам Гражданского кодекса РФ, если лицом, которое не является собственником недвижимости, были осуществлены значительные неотделимые улучшения объекта, он имеет право требовать выдела доли в имуществе. Как минимум, можно рассчитывать на денежную компенсацию. Об этом же говорит и ст. 37 СК РФ.

Статья 37 СК РФ. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

В данном случае, при отсутствии контракта, можно считать, что улучшения недвижимости производились за счет средств, нажитых в браке. Соответственно, если была потрачена сумма, равная половине стоимости квартиры, то супруга имеет право требовать выдела в её пользу 1/4 доли в праве собственности на недвижимость.

Чтобы такого права не возникло, нужно заключить договор, в котором будет оговорено, например, что улучшения осуществлялись только за счет личных средств мужа.

Таким образом, в большинстве случаев, брачный договор на квартиру, приобретенную в браке, заключать не имеет смысла. Но есть из этого правила определенные исключения.

Купленная в браке

Это уже совсем другая история. Как отмечалось, согласно ст. 34 СК РФ , имущество, приобретенное во время существования брачного союза, считается совместно нажитым.

В частности, речь в документе идет о о следующем: если недвижимость приобретается с использованием средств, выдаваемых государством по программе мат. капитала, то покупатель должен выделить доли всем членам семьи: несовершеннолетним детям, супруге (супругу).

Таким образом, даже если в брачном договоре указано, что приобретаемая квартира не будет являться совместно нажитым имуществом мужа и жены, она не может полностью перейти в личную собственность одного из супругов. Какие-то доли достанутся детям и мужу (жене). Какие именно? Однозначного ответа на данный вопрос в законодательстве нет. Можно лишь анализировать судебную практику и делать определенные выводы.

Представляется, что правильная позиция такова: если, например, в брачном договоре указано, что квартира должна принадлежать мужу, то большая доля ему и достанется. Но определенные доли, пропорционально величине мат. капитала, будут иметь: дети, супруга – мама несовершеннолетних.

Долевая собственность

При покупке квартиры по долям, оформление брачного контракта – пустая трата времени и денег. Дело в том, что в самом договоре купли-продажи квартиры будет указано, в каких долях имущество переходит в собственность каждого из супругов.

При желании, муж и жена в дальнейшем могут заключить, например, договор дарения, по которому, скажем, мужчина, передаст свою долю в квартире женщине. Если такая необходимость возникнет.

Покупка одним из супругов

Вновь возвращаемся к положениям статьи 34 СК РФ . В ней, напомним, сказано, что имущество, приобретенное во время брака, является совместной собственностью супругов. А это означает, что не важно, на чье имя будет покупаться объект жилой недвижимости. Он, все равно, будет считаться собственностью и мужа, и жены.

Таким образом, если, например, покупателем выступает супруга и есть желание, чтобы квартира стала только её личной собственностью, то брачный договор заключить необходимо. В противном случае, если встанет вопрос о разделе жилья, то каждому, согласно общему правилу, достанется по 1/2 доле в праве на данную недвижимость.

Если жилье берется в кредит

Начнем с того, что некоторые банки требуют оформления брачного контракта, устанавливающего режим раздельной собственности. Почему? Кредитным организациям так удобнее. Обратить взыскание на личную, а не совместную собственность – проще. Иметь дело с одним заемщиком – легче.

Супруги и по своей инициативе могут определить договором, что квартира будет принадлежать только мужу или только жене.

Например, если супруг желает выплачивать кредит из личных средств, то ему просто необходимо настоять на заключении брачного контракта. Все, в такой ситуации, будет предельно справедливо:

• человек тратит на приобретение недвижимости личные средства;
• он же и получает квартиру в личную собственность.

Таким образом, решение вопроса о том, нужно ли заключать брачный договор или нет, следует принимать, исходя из особенностей конкретной ситуации.

Как составить БК?

Законодательство определяет четкий алгоритм действий.

Подготовка документов

Для того чтобы оформить брачный контракт, касающийся распределения прав на жилую недвижимость, не потребуется большого количества документов. Достаточно:

• паспортов сторон;
• свидетельства о заключении брака;
• документов на квартиру, если она уже приобретена.

В договоре должна иметь место следующая информация:

1. Сведения о сторонах.
2. Данные о дате и месте заключения брака. Реквизиты соответствующего свидетельства. Кстати: договор может быть оформлен и до похода мужчины и женщины в ЗАГС. В данном случае, в контракте указывается, что стороны только планируют оформить свои отношения, а сам документ начинает действовать с момента регистрации брака.
3. Информация об объекте недвижимости, который имеется в собственности супругов. Можно вести речь и о квартире (квартирах), которые только планируется приобрести. Допустимо прописывать и такие, «пространные» фразы: «Квартиры, приобретенные нами в браке в будущем будут являться собственностью того из супругов, на чье имя они будут зарегистрированы».
тут .

Нужно ли обращаться в Росреестр?

Согласно нормам Гражданского кодекса РФ и ФЗ «О гос. регистрации недвижимости» , права на квартиру должны быть зарегистрированы в установленном порядке. То есть, если квартира находилась в совместной собственности супругов, а перешла в личное владение, пользование и распоряжение только супруги, то это должно быть отражено в соответствующем государственном реестре.

Подводя итоги, отметим, что тема, касающаяся оформления брачного договора, в котором фигурирует квартира, имеет довольно большое количество нюансов. Каждую конкретную ситуацию нужно разбирать отдельно. Желательно, с участием квалифицированного юриста.

На территории Российской Федерации часто используется на купленную в браке квартиру. Данная документация позволяет изменить законодательством установленные режимы использования и владения какого-либо имущества как в браке, так и после его расторжения. Наиболее часто необходимо при наличии недвижимости составление договора рассматриваемого типа.

На текущий год все обязанности и права обоих супругов относительно совместного приобретения движимого и недвижимого имущества, владения им обозначаются в Семейном законодательстве Российской Федерации.

Но далеко не всегда подобный подход является разумным. К примеру, когда в браке один из супругов не работает и проживает за счет другого, за счет работающего приобретается вся недвижимость.

Под брачным договором понимается соглашение, которое заключено между супругами, состоящими в браке.

Следует помнить при этом о двух важных нюансах относительно документа:

1. В обязательном порядке необходимо нотариальное удостоверение.
2. Не требуется государственная регистрация.

Подобного рода документ чаще всего применяется для регламентирования после развода процедуры раздела имущества, а также в процессе совместного проживания его использования.

Брачный контракт нередко в себя включает условия, которые затрагивают материальную поддержку совместных детей, а также друг друга. Фактически документ считается универсальным инструментом, позволяющим практически все трудные моменты учесть в супружеской жизни.

Унифицированная форма брачного контракта на сегодняшний день отсутствует в действующем законодательстве. Необходимо помнить при этом, что не допускается включение в него различного рода положений, которые нарушают права человека тем или иным образом. Необходимо руководствоваться в данном случае Конституцией Российской Федерации.

Одновременно брачный контракт решает несколько задач сразу:

• позволяет к минимуму свести количество средств и времени, необходимых для процесса ;
• существенно разгружается работа судов.

В большинстве случаев квартира и любая другая недвижимость считается наиболее дорогостоящим совместным имуществом супруга и супруги. Именно поэтому почти всегда она фигурирует в заключении брачного контракта.

Но всегда связана процедура перехода в собственность одного из супругов с большим количеством своеобразных нюансов.

Прежде чем заключить договор рассматриваемого типа, следует разобраться в следующих вопросах и их последствиях:

1. Кому в случае развода переходит квартира?
2. Когда может остаться ребенку недвижимость?
3. Обязанность из квартиры выписки.

Кому в случае развода переходит квартира

В случае развода при отсутствии брачного контракта квартира делится обычно пополам. Доля супруга при наличии несовершеннолетних детей, с которыми он остается, может быть увеличена до 2/3, но только по судебному решению. Брачный договор устанавливает другой режим раздела квартиры. К примеру, данная недвижимость может полностью отходить одному из супругов.

Недвижимость может остаться ребенку

Согласно Семейному кодексу РФ, ребенок на принадлежащее родителям имущество не имеет прав – и наоборот. Но после составления специального брачного соглашения можно изменить данное положение вещей.

Достаточно только в договор внести соответствующий пункт. Важным условием, при выполнении которого должна сохраняться строгость, является получение согласия самого ребенка. На основании данной документации фактически третья сторона является одариваемой.

Одариваемый, согласно действующему на территории России законодательству, должен быть в обязательном порядке согласен принять дар. Если отсутствует такое согласие, не может быть реализована процедура передачи прав собственности.

Обязанность из квартиры выписки

Если на основании договора квартира рассматриваемого типа в полную собственность переходит ко второму супругу, то он может потребовать освобождения жилой площади в течение сроков, обозначенных в законодательстве.

Что в договоре обозначить

Если при покупке квартиры заключается брачное соглашение, стоит некоторым моментам уделить особенное внимание. Так как в юридической практике уже имеется достаточное число прецедентов, специалистами рекомендуется тщательная проработка вопросов:

• Должна ли квартира, которая приобретена была во время брака, после развода остаться собственностью мужа или жены, на которого была она изначально зарегистрирована.
• Любое имущество, принадлежавшее еще до свадьбы одному из членов семьи, и после расторжения брака в его собственности остается.
• Как будет распределяться в случае развода имущество, в том числе и недвижимость.
• В какие сроки будет передано имущество в случае его раздела другому супругу.
• Как будет перераспределенное имущество использоваться, в том числе и недвижимость.
• Как будет распределяться между супругами недвижимость, которая уже в браке приобретена.

Могут вноситься изменения в зависимости от того, что в жизни семьи происходит. Так, к примеру, если купленная квартира по договору является собственностью супруга и он решил приобрести еще одну, может первая квартира отойти жене.

Но добавлять все больше пунктов и увлекаться не стоит: если правовые отношения одного из супругов или двух сильно ограничиваются контрактом, это может послужить причиной для подачи в суд заявления для его расторжения.

Запрещает российское законодательство «неимущественные отношения». Это означает, что в пунктах «Муж обязуется хотя бы раз в две недели ходить с женой в театр» незаконные правовые обязанности.

Обозначается также ряд других пунктов, которые нельзя прописать:

• Ограничение индивидуальных прав одного из супругов.

Жена не имеет права запрещать работать супругу, получать образование, составить свободно завещание или выбирать в своей профессиональной деятельности самостоятельно сферу.

• Запрещение обращения для защиты своих прав в суд.
• Прописывать, с кем после развода останется ребенок, и установить со вторым супругом время общения ребенка.
• Включать элементы завещания.

Главной причиной невозможности реализации данного пункта является то, что завещание –сделка односторонняя, которая двумя лицами не может быть составлена.